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La secretaria de la Asociación de Agentes y Empresas Inmobiliarias, Reyna Echenique, abogó en Almuerzo de Negocios en su resumen de fin de año que el Congreso en su primera legislatura de 2026 apruebe el Proyecto de Ley para la Regulación de Agentes Inmobiliarios y Corretaje.
"El sector inmobiliario necesita desesperadamente una ley que lo regule y proteja a sus actores", sostuvo.
Mencionó que la informalidad en el sector inmobiliario ha permitido la entrada de personas sin la debida capacitación que piensan que el negocio es fácil.
Señaló la importancia de una ley de corretaje es crucial, ya que ayudaría a profesionalizar la industria y aseguraría que los agentes tengan la preparación adecuada para operar.
Prosiguió que actualmente se espera que una propuesta de ley pase en el Congreso, que regularía la actividad inmobiliaria y ayudaría a erradicar las malas prácticas.
Reyna Echenique indicó que el sector está pidiendo al gobierno una regulación que permita fortalecerse y crecer de manera sostenible.
"Sin conocimiento, un agente inmobiliario puede llevar a un comprador a realizar una inversión sin entender los riesgos", acotó.
Dijo que la futura ley de regulación en el sector también contempla que los agentes inmobiliarios deben obtener una licencia que exija una formación continua.
Precisó que para mantener la licencia, es necesario realizar capacitaciones cada año, lo cual asegura que los profesionales se mantengan actualizados sobre las normativas.
Destacó la necesidad de que los agentes sean educados y capacitados, pues ellos juegan un papel vital en la conexión entre compradores y propiedades.
"Cuando un comprador acude a un agente inmobiliario, no solo está buscando asesoría para una compra segura, sino también la certeza de que está contratando a un profesional preparado", adujo.
La experta puntualizó que la regulación en el sector inmobiliario es fundamental para asegurar que los agentes inmobiliarios tengan la responsabilidad civil y penal hacia los compradores, agregando que esto garantiza que los compradores reciban una asesoría de calidad y que los agentes estén comprometidos con su profesión.
Especificó que la existencia de un código de ética dentro de las asociaciones inmobiliarias proporciona un filtro de credibilidad y formalidad, aunque no todos los agentes están obligados a formar parte de estas asociaciones.
Subrayó que los compradores han comenzado a ser más cuidadosos debido a las malas prácticas y la informalidad en el sector, lo que crea una necesidad de establecer derechos y deberes en el ámbito regulativo.
"No es posible que cualquier persona sin preparación pueda presentarse como agente inmobiliario; esto perjudica la reputación del sector", dijo.
Enfatizó que es crucial que se implemente una ley que regule el corretaje inmobiliario para evitar que personas sin la formación necesaria se dediquen a este ámbito. La falta de regulación puede llevar a la degradación de la imagen del sector.
Sostuvo que la situación actual permite que cualquier persona se declare agente inmobiliario, lo que puede poner en riesgo tanto a los compradores como a la reputación de profesionales genuinos.
Manifestó que se propone que, de existir una ley de corretaje, los aspirantes a agentes inmobiliarios deben someterse a un proceso de formación y certificación, de manera similar a otros sectores, como el de la construcción.
"El anteproyecto plantea que las agencias inmobiliarias tendrán licencias específicas y que sus agentes también contarán con licencias propias", indicó.
El anteproyecto de ley busca establecer diferentes tipos de licencias para las agencias inmobiliarias, agentes independientes y franquicias del sector. Esto se plantea para asegurar que los profesionales estén debidamente capacitados para ejercer.
Se discute la necesidad de permisos de venta específicos para constructoras que gestionan sus propios proyectos, a fin de diferenciar sus requisitos regulatorios de los de los brokers inmobiliarios.
La receptividad del sector en cuanto a la regulación es mayor, reconociendo que la falta de preparación impide la competencia justa entre las agencias inmobiliarias.
"Más impuestos no significa necesariamente que te afecta negativamente, sino que también puede indicar que has tenido éxito en ganar comisiones", expresó.
Se discute cómo la formalización de los agentes inmobiliarios implica un aumento en los impuestos que deben pagar. Esto no necesariamente es negativo, ya que representa un crecimiento en las comisiones obtenidas.
Se enfatiza que aunque existen nuevos impuestos, en realidad, son las mismas cargas fiscales que estaban presentes, y que muchos agentes inmobiliarios evadían antes.
"El sector de la diáspora se siente desprotegido y desinformado respecto a las leyes que protegen sus inversiones en el país", señaló.
Existe una preocupación significativa entre los miembros de la diáspora debido a la falta de claridad en las regulaciones inmobiliarias, especialmente porque muchos no residen en el país.
A pesar de su contribución al mercado inmobiliario dominicano, con compras y alquileres, necesitan ser educados en sus derechos y en la legislación vigente.
"Es fundamental que los agentes inmobiliarios eduquen a sus clientes, especialmente a los de la diáspora, para que realicen transacciones informadas", precisó.
Se menciona el compromiso de la asociación de agentes inmobiliarios para ofrecer educación y recursos a sus clientes, lo cual es vital para abordar la informalidad en el sector.
La educación del cliente es presentada como una prioridad para asegurar que aquellos interesados en comprar propiedades estén bien informados sobre el proceso y los riesgos involucrados.
"Antes de comprar, lo primero que debe hacer una persona es buscar asesoría legal especializada", adujo.
Se aconseja que los potenciales compradores no solo se concentren en las propiedades disponibles, sino que primero busquen consejo legal para proteger sus intereses.
La especialización en derecho inmobiliario es crucial; un abogado general no necesariamente tendrá el conocimiento necesario para ayudar en transacciones específicas del sector.
"En el negocio inmobiliario, el broker de Estados Unidos es muy diferente al broker de Santo Domingo", apuntó.
Se destaca una clara diferencia entre cómo funciona el mercado inmobiliario en Estados Unidos y República Dominicana. Mientras que en Estados Unidos un agente inmobiliario (real estate agent) representa exclusivamente a una de las partes, ya sea comprador o vendedor, en República Dominicana es común que los brokers representen a ambas partes, lo que puede generar conflictos de interés.
La formalidad en el proceso es un aspecto crítico que se busca mejorar en la legislación local. En Estados Unidos, los agentes inmobiliarios siguen protocolos estrictos y tienen requisitos de formación y licencia más exigentes que los de aquí, lo que contribuye a una mayor confianza en el proceso de compra y venta de propiedades.
"La ley vigente, 155-17, ha demostrado ser robusta y sigue vigente a pesar de las dudas iniciales."
A pesar de la resistencia que enfrentó la ley 155-17 en su implementación, se ha mantenido vigente y se ha fortalecido con el tiempo. Esto indica que hay un reconocimiento en el país sobre la necesidad de formalizar el sector inmobiliario para atraer inversiones y garantizar la seguridad de las transacciones.
Actualmente, la ley está en la Cámara de Diputados a la espera de su aprobación, y el proceso legislativo incluye vistas públicas donde se busca la participación de ciudadanos y expertos. Sin embargo, es importante señalar que muchas veces el acceso a estas vistas no está claramente comunicado, lo que limita la participación ciudadana en el debate sobre la ley.
"Nosotros no regulamos, nosotros estamos obligados a cumplir la ley", subrayó.
Se discute la importancia de comprender las funciones de la Asociación de Agentes y Empresas Inmobiliarias. Aunque esta asociación no regula directamente el sector inmobiliario, tiene la obligación de cumplir con las leyes existentes para mitigar los riesgos asociados, como el lavado de activos.
Los miembros del sector inmobiliario son considerados "sujetos obligados," lo que significa que deben ayudar al Estado a prevenir el uso indebido de sus negocios para actividades ilegales. Esto implica que no pueden alegar ignorancia sobre las leyes.
La Dirección General de Impuestos Internos es el órgano regulador que supervisa a estos sujetos obligados, asegurando que cumplan con las normativas establecidas.
"Como asociación, tenemos un comité de ética para ayudar a los agentes inmobiliarios a dirimir conflictos y asuntos que violan la ética del sector."
La ética es un componente esencial en el nuevo anteproyecto de ley para el sector inmobiliario. Se establece un comité de ética que ayuda a resolver conflictos entre agentes y asegurar que se mantengan altos estándares de conducta.
El anteproyecto también incluye un capítulo que aborda la ética en el sector, lo que subraya la relevancia de la transparencia y la responsabilidad en las transacciones inmobiliarias.
Los conflictos no solamente surgen en las interacciones privadas, sino que también pueden involucrar al Estado, como en disputas sobre terrenos o edificaciones. La ley busca establecer directrices claras para manejar tales situaciones.
"Las áreas que más están creciendo en términos de volumen en el sector inmobiliario son principalmente las comerciales."
El sector inmobiliario en la República Dominicana está experimentando un crecimiento notable, especialmente en el área comercial. Se ha observado un incremento en la construcción de centros comerciales que son más inteligentes y completos, algunos de los cuales incluyen apartamentos para atraer inversión extranjera. Estos nuevos desarrollos buscan no solo ofrecer espacios de renta, sino también proporcionar alojamiento para aquellos que invierten en la zona.
Este año, la tendencia de los condoteles ha ganado popularidad. Un condotel se define como un edificio de pequeñas habitaciones o apartamentos manejados por una cadena hotelera. Esto permite que los propietarios tengan un respaldo en la gestión y el mantenimiento de sus propiedades, garantizando que estén en óptimas condiciones y generen ingresos continuos por alquiler.
"El alquiler de locales comerciales tiende a tener menos complicaciones en comparación con los arrendamientos residenciales."
Existe una clara diferencia en la gestión y mantenimiento de propiedades comerciales versus residenciales. Al alquilar un local comercial, el inquilino generalmente se encarga de la ambientación del espacio, mientras que el propietario puede entregarlo en obra gris. Esto no solo simplifica el proceso para el propietario, sino que también reduce costos de mantenimiento a largo plazo, lo que puede hacer que las inversiones en locales comerciales sean más atractivas.
La promulgación de la ley de alquileres ha facilitado aún más este tipo de acuerdos, haciendo que la relación entre arrendador e inquilino sea más fluida y menos problemática. Los locales comerciales presentan menos elementos que pueden interferir en su funcionamiento, a diferencia de las viviendas que requieren atención constante a aspectos como sistemas eléctricos y de plomería.
"El modelo de negocio de las rentas cortas se está convirtiendo en una opción rentable dentro del nicho inmobiliario."
Recientemente se realizó un foro en República Dominicana donde se discutió el tema de las rentas cortas, un sector que demanda regulación y que contribuye significativamente al Producto Interno Bruto (PIB) del país. Las rentas vacacionales y turísticas han proliferado, con muchas propiedades locales disponibles para arrendar.
Las plataformas como Airbnb han evolucionado, ofreciendo nuevas funcionalidades para optimizar las reservas, lo que refleja el crecimiento del sector. Este crecimiento ha generado situaciones como la necesidad de solicitar mensajes a los anfitriones para desbloquear información de alojamiento.
La saturación del mercado de arrendamientos cortos en ciertas áreas puede llevar a un aumento en los costos de renta, impactando negativamente a los residentes permanentes y a la disponibilidad de propiedades para el alquiler tradicional.
"El derecho de propiedad debe equilibrarse con la función social del propietario en el contexto de las rentas cortas", indicó.
Uno de los principales desafíos para las rentas cortas en edificios residenciales es la resistencia de los vecinos, lo que hace necesaria una regulación clara sobre el uso de propiedades para arrendamientos. La Constitución establece que el derecho de propiedad implica también cumplir una función social.
El auge de las construcción de edificios específicamente diseñados para rentas cortas ha sido influenciado por la creciente demanda, pero también se enfrenta a la crítica de que muchas personas se han dejado llevar por la promesa de altos ingresos sin realmente entender el mercado y sus fluctuaciones.
La idea de comprar propiedades para arrendar a corto plazo se ha romantizado, alineándose con la definición de un negocio que puede ofrecer retornos significativos, aunque requiere una correcta planificación y análisis del mercado.
"La oferta y demanda determinarán la viabilidad del negocio de las rentas cortas."
Existe un equilibrio que se debe mantener en el mercado de arrendamientos cortos. Cuando la oferta supera la demanda, comienza una guerra de precios, donde la rentabilidad se ve afectada y los propietarios se ven presionados a reducir tarifas.
La situación varía significativamente entre áreas urbanas y zonas turísticas. Mientras que en las ciudades ha habido una saturación, las zonas turísticas como Punta Cana continúan siendo rentables debido a la demanda constante de turistas.
